界面新闻记者 | 王妤涵
2026年，香港楼市在“撤辣”政策（即撤销住宅物业需求管理措施）实施满两周年时，迎来了全面复苏。此前长期被压抑的置业需求集中爆发，推动市场走出调整阴霾，呈现出量价齐升的态势。
据香港土地注册处数据，上半年全港楼宇买卖登记共49955宗，总交易金额达4102.89亿港元。成交宗数创下2021年上半年以来的五年新高，交易金额更突破四年半前的峰值，市场回暖力度远超行业预期。
在这轮行情中，内地买家扮演了关键角色。
中原地产统计显示，2026年上半年，以姓名拼音识别的内地买家登记量高达9776宗，对应交易金额突破1071亿港元，宗数与金额均刷新历年同期纪录。折算下来，内地买家上半年人均入市金额为1097万港元，强劲的购买力为香港楼市复苏注入了核心动能。
内地买家历年登记宗数及成交金额走势图 图源：中原地产 内地买家成主力
从市场结构看，内地资金在新旧两个市场同步发力。中原地产数据显示，上半年内地买家一手住宅成交4704宗、金额614.5亿港元，同比分别增长25%和22%；二手住宅成交5072宗、金额456.5亿港元，其中金额增幅高于宗数。这折射出内地买家正从“只买新房”转向“一二手并重”，置业策略更加多元。
界面新闻记者实地走访启德新区、西半山、湾仔等热门片区多家中介门店发现，内地买家的偏好高度一致：优先锁定核心地段、交通便利、配套成熟的楼盘，目标明确。与本地买家不同，他们的决策节奏更快——多数人赴港前已通过线上资讯做足功课，无需反复看房，短时间内即可敲定交易。
与此同时，内地客群来源地持续拓宽，不再局限于大湾区。当前赴港置业的内地买家，主要来自北京、上海及江浙等经济发达地区，高净值人群占比稳步上升。
香港湾仔区街头贴满房源海报的中介门店 界面新闻记者拍摄
从成交分布来看，启德新区凭借完善的配套规划与区位优势，成交宗数和金额双双领跑，成为内地买家首选；何文田成交宗数虽列全市第五，但成交金额稳居第二，直观反映出内地高净值群体对传统豪宅地段的坚定偏好。
内地客群为何在今年集中涌入？第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿在接受界面新闻采访时，分析了四重原因：
其一，香港楼市经深度调整后，性价比重新显现。吴睿指出，自2021年历史高位以来，香港楼价已累计大幅下调，部分此前存在分歧的豪宅项目，价格已回落至更合理区间。更重要的是，市场上出现了过去数十年难见的放盘机会——部分业主因各种原因出货，这类房源在市场高峰期根本不可能拿出来交易。对于具备长线眼光的投资者而言，这是“折价入手核心资产”的时间窗口。
其二，香港住宅租金持续上扬，持有资产回报率更具吸引力。吴睿观察到，近期香港住宅租金录得可观涨幅。与内地主要城市当前的租金回报水平相比，香港楼市租售比优势明显。这意味着，即便从现金流角度衡量，持有香港豪宅的成本正变得更加可承受。
其三，“新香港人”刚性需求集中释放。过去几年，特区政府通过优才计划、高才通计划等累计吸引超30万名内地专业人士来港，其中相当比例为举家迁居。这批“新香港人”正经历从租房到买房的居住升级。加之“撤辣”后，此前因高额印花税抑制的购房需求陆续释放。吴睿强调，七成的占比背后不全是投资需求，其中有相当一部分是真实的自用需求。
最后，在全球资产配置视野下，香港具有不可替代性。吴睿认为，对内地高净值人群而言，配置全球豪宅资产，香港是目前最理想的目的地。新加坡向外国买家征收高额额外印花税，且房价未见明显回调；中东市场地缘政治不确定性上升；欧美市场同样面临多重扰动。反观香港，普通法体系、联系汇率制度、资金自由流动以及与内地的经济文化纽带，这些要素叠加，构成了其他市场难以复制的“国际化+在地化”独特优势。
豪宅市场领跑
内地资金大规模入场，不仅有效托举整体楼市回暖，更直接引爆高端豪宅赛道。2026年上半年，香港顶豪市场交易活跃度与整体成交规模同步大幅走高，接连刷新多年纪录。
中原地产研究部监测数据显示，上半年总价2000万港元以上的高端私人住宅，一二手累计成交2372宗，总交易金额高达1113.18亿港元，该半年度成交金额创下1995年下半年以来31年半的历史峰值。即便对比已然回暖的2025年下半年，今年上半年豪宅成交宗数、金额仍分别实现25.5%、24.8%的环比增长，高端市场上涨势头稳固。
以香港传统豪宅片区山顶南区为例，上半年合计录得121宗一二手豪宅成交，创下2021年以来近五年新高，成交金额高达151.38亿港元，较去年同期激增165.2%，刷新2018年以来近八年同期纪录。
买家结构方面，据中原地产高级资深营业董事何兆棠透露，上半年山顶南区豪宅成交中，内地买家占比已攀升至约七成，较过往五成左右的比例进一步提升；本地客约占两成，以老牌家族换楼或长线资产配置为主。受地缘政治及外围金融市场波动影响，香港物业避险吸引力提升，欧洲资金亦有回流，占比约一成。
山顶南区成交对比图 图源：中原地产
此外，近期各路名人、企业家扎堆入局香港顶豪市场，也让本轮楼市热潮备受瞩目。今年6月，华语乐坛天王陈奕迅斥资1.82亿港元，购入港岛南区寿臣山一栋独栋洋房，折合单价每平方米高达70万港元；高瓴资本创始人张磊的妻子张子丽，以5.626亿港元拿下石澳道老牌独立洋房“The Round House”，刷新2026年香港二手房单笔成交纪录。
“名人及企业高管密集入市，本质上反映的是高净值人群对香港豪宅资产的信心回升，‘风向标’意义是存在的，但不宜过度解读。”吴睿对界面新闻指出。“实际上，从25年开始，香港豪宅市场就已经出现了明显的复苏迹象——成交量在回升、议价空间在收窄、市场活跃度在提高。特别是在一些顶豪地段，在过去一年多时间里，我司已促成多宗5亿以上的豪宅交易。”
走势审慎向好
上半年的强势行情过后，下半年香港楼市将如何演绎？业内主流判断偏向审慎乐观。
谈及下半年市场走势，吴睿向界面新闻给出预判：“我对下半年香港豪宅市场的整体判断是‘延续回暖，但涨幅趋于平缓’。”
在他看来，这种判断基于几个原因：一方面，支撑市场的基本面因素依然存在——低息环境、人才持续流入、内地资金配置需求、租金上涨等，这些都会为市场提供底部支撑；另一方面，需要警惕一些风险因素，特别是美联储的货币政策走向。如果美联储降息周期放缓，甚至出现政策转向，将对香港楼市带来直接且迅速的影响。因为香港的利率环境与美元挂钩，资金成本的变化会直接影响购房者的支付能力和投资意愿。
“下半年随着大批人才来港发展以及全面‘撤辣’政策效应的持续显现，楼市的置业需求将持续释放。再加上内地资金继续南下流入香港市场，开发商将保持积极的推盘节奏以抢占市场份额。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰分析指出。据他估计，下半年香港潜在的一手住宅供应量接近1万伙，全年一手成交有望达到2万伙。
多家国际机构近期也纷纷上调了对香港楼市的年度预期。花旗银行将2026年香港住宅楼价升幅预测从8%上调至12%，并预计2027年再升6%；摩根士丹利同步将年度涨幅预期由10%上调至12%，认为香港楼市已进入新一轮上升周期，明年有望续升5%；高盛预测涨幅为12%，摩根大通给出10%至15%的预测区间。
