“起拍价约每平方米6.7万元，最后以每平方米30.9万元成交，先后18位竞买人轮番加价，溢价率飙到360%。”今年7月，深圳南山区蛇口半山海景的一套独栋别墅，交出了这样一份成交成绩单。
《每日经济新闻》记者注意到，在整体楼市仍处结构性分化的背景下，一些核心城市的优质房产开始重新被市场追捧，法拍市场上的顶级豪宅更是成了资金重点围猎的目标。
以深圳为例，今年上半年，从科技园、香蜜湖到华侨城、蛇口，多个老牌豪宅片区都有顶豪或改善型房源被送上法拍平台，经过几十轮甚至上百轮加价后高价成交。但市场并不是一边倒的强势，部分产权或法务存在瑕疵的高端房源多次流拍，只能底价成交；刚需住宅法拍价格也出现了小幅回暖的迹象。
中指研究院数据显示，2026年上半年，全国法拍房源挂拍总量达到46.3万套，比2025年同期的37.6万套增长了23.1%；成交约10.3万套，比2025年上半年的7.9万套增加了29.8%；总成交金额约1515亿元，同比增长了17.6%。全国法拍住宅成交均价约每平方米8165元，相比2025年同期有所回落。
今年7月深圳高溢价成交的别墅房源 图片来源：阿里拍卖
多个项目高溢价成交
近期，深圳法拍市场热度持续走高，打破了人们“法拍房就是低价捡漏”的老印象。
7月10日，蛇口半山海景42栋101独栋别墅拍定，成了今年深圳法拍市场上最有代表性的标的物。
据阿里拍卖信息，这栋别墅位于沿山路，背靠大南山，正对深圳湾。房屋建筑面积281.61平方米，用地面积775.35平方米，自带独立花园和多个车位的车库。业主分两期、花了4年时间完成全屋改造，水电重新布局、结构做了加固、全屋防水全部翻新，光能查到的装修材料支出就超过了464万元，房子到手就能住。
来源：阿里拍卖
记者了解到，这次拍卖起拍价1893万元，折算下来每平方米约6.7万元。整场拍卖持续了超过24小时，18位买家轮番出价，累计167轮竞价、120次延时，最终以8708万元成交，单价突破每平方米30.9万元，溢价率360%。
阿里拍卖上的资料显示，这套别墅2003年买入总价只有451万元，二十多年资产增值超过18倍。
虽然这套房子的成交价比起拍价高了360%，但它的成交价仍然低于市场上正常的二手挂牌价。
据链家网数据，南山蛇口半山海景别墅小区有一套挂牌大约一年的独栋别墅可以拿来参考。这套房源建筑面积约361平方米，业主挂牌总价1.5亿元，折合单价约每平方米41.6万元。
图片来源：链家网
事实上，今年上半年深圳多个片区的豪宅盘都上演了激烈竞价。
1月底，科技园新世界豪园一栋独栋别墅拉开了全年豪宅法拍的序幕。房源带有私家泳池，紧邻大沙河长廊和高尔夫球场，起拍单价只有每平方米4.7万元。14名买家参与竞争，经过225轮出价，最终以8810.26万元成交，单价升到每平方米17万元。
4月，香蜜湖香域中央一套203平方米住宅上架，法院起拍价只相当于二手市场价的四折。片区配套成熟，还有名校资源加持，18人报名，35轮加价，最终溢价123%成交，成交单价每平方米16.48万元。这个价格也成了同小区二手房报价的重要参考。同月，华侨城纯水岸十四期房源也溢价132.52%成交，改善型优质房源的竞争力继续释放。
市场分化同样明显。
6月，半岛城邦三期一套356平方米的一线海景顶层复式房源形成了鲜明对比。这套房子二手参考价接近1.2亿元，按评估价六折起拍后，先后两轮流拍，第三次上架只有一人报名，最后底价成交。
“现在南山豪宅法拍的买家群体已经换了样。传统产业的买家慢慢退场，芯片、算力、机器人赛道的科技新贵成了主力。这些买家交易时普遍喜欢全款，主动避开高杠杆。”7月20日，深圳资深法拍顾问朱志强对每经记者说。在他看来，当前法拍豪宅买家的核心需求是改善自住，同时兼顾资产保值，不再把房产用作高端商务应酬场所。优质标的即便竞价后溢价走高，横向对比小区二手挂牌价，仍然有价格上的性价比。
一线城市核心资产价格支撑依然较强
深圳豪宅法拍集中高溢价，不是单个城市的短期行情，而是全国法拍市场分层发展的一个缩影。
中指研究院2026年上半年统计数据显示，全国法拍房源挂拍总量46.3万套，比2025年同期上涨了23.1%；成交10.3万套，同比增长29.8%。挂拍规模持续走高，主要原因是经济结构调整阶段，市场不良资产处置需求不断释放。
整体市场维持“量升价降、结构分化”的格局。全国法拍住宅成交均价每平方米8165元，价格持续走低，市场整体以价格让利换取成交规模，不同城市、不同房源之间的价差持续拉大。
图片来源：中指研究院
中指研究院数据显示，今年上半年，北上广深四个一线城市市场韧性突出。这些区域的法拍住宅成交均价每平方米33369元，整体清仓率60.9%，远高于全国22.2%的平均水平。其中上海清仓率76%，居全国首位；深圳70.5%，紧随其后。
二线城市中，杭州、成都、重庆交易活跃度靠前。杭州清仓率突破了69.6%。三四线城市法拍房源则多靠低价走量，整体清仓率不足三成，房价下行压力还没有缓解。分省份看，广东省上半年法拍房源成交总额278亿元，规模领跑全国。
机构对下半年市场走势做了预判，认为分化行情还会进一步加剧。“下半年，法拍市场预计会呈现‘总量基本稳定、价格分化加深’的格局。一线城市的核心资产价格支撑依然较强，而三四线城市的法拍住宅价格仍会面临下行压力。”7月21日，中指研究院方面向记者这样分析。
中指研究院还表示，一线及部分核心二线城市核心区域的住宅等优质资产，市场需求相对稳定，价格韧性较强、流动性较好；而部分市场活跃度相对不足地区的住宅，以及商业、办公、工业等物业，为了提升成交效率，通常需要给出更大的价格优惠来吸引竞买人。
每日经济新闻
